L’agente immobiliare è un professionista iscritto al registro delle imprese e al Repertorio economico amministrativo (REA) presso le CCIAA, regolarmente abilitato ai sensi della Legge n. 39/1989, che fornisce i servizi finalizzati a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione immobiliare.

Il Codice Civile, all’art. 1754, definisce un mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. L’agente immobiliare può dunque lavorare in proprio, come ditta individuale, oppure operare per conto di un’agenzia immobiliare.

L'attività di mediatore immobiliare in Italia non è libera, ma è soggetta a una serie di requisiti, previsti dalla Legge n.39/1989 e successive modifiche nonché dal Decreto Legislativo n. 59/2010, attuato dal Decreto Ministeriale 26 ottobre 2011.

L’agente immobiliare abilitato inoltre segue regole precise di operatività e ha l'obbligo di stipulare, a tutela dei clienti, idonea polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile per negligenze od errori professionali, comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti e di tutti coloro che, a qualsiasi titolo, svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa.

È possibile controllare gratuitamente i dati di iscrizione dell'agente-imprenditore nel sito www.registroimprese.it, con la funzione "Cerca un'impresa".

A seguito dell'abolizione del Ruolo abilitante avvenuta con il D.Lgs n.59/2010, solo l'essere elencati nei registri delle Camere di Commercio come imprese di mediazione con REA attivo e codice Ateco 68.31 identifica quell'attività come quella di un mediatore immobiliare abilitato, in possesso dei requisiti e nel pieno rispetto delle norme di legge. Almeno una volta ogni quattro anni le Camere di Commercio effettuano la revisione dei requisiti morali e professionali dei mediatori iscritti ai sensi del DM 26 ottobre 2011.

Tuttavia, l’attività di mediazione non esaurisce di certo le funzioni dell’agente immobiliare. Per raggiungere il risultato di conclusione della transazione gli sono richieste diverse competenze professionali specifiche come una conoscenza approfondita del mercato locale e generale sia la capacità di determinare in modo adeguato il valore di un immobile. L’agente immobiliare deve ascoltare le richieste dei clienti ed essere sempre pronto a risolvere dubbi, sciogliere le indecisioni e proporre soluzioni adatte ad ogni situazione. Gli elementi fondamentali di un bravo mediatore sono avere buone doti relazionali e capacità di vendita.

La Legge Europea 2018 C 1432-A (Legge n. 37/2019) impone diverse Incompatibilità alla professione di agente immobiliare. Questo per garantire l’assoluta imparzialità e l’assenza di conflitto di interessi del mediatore nello svolgimento della sua professione.

L’attività di agente di affari in mediazione è incompatibile con:

• attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione;
• attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione;
• esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione;
• situazioni di conflitto di interessi.

NOTA BENE
Con nota prot. n. 172491 del 02/07/2019 il Ministero dello Sviluppo Economico sostiene che "anche in relazione alla nuova disciplina permane l’incompatibilità dell’attività di mediazione con quella di amministratore condominiale: sia ove quest’ultima venga intesa come professione intellettuale afferente al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, sia ove venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni afferenti al medesimo settore merceologico; nonché trattandosi comunque di evidente conflitto di interesse per il mediatore immobiliare che, contemporaneamente a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministra e lo gestisce per conto del condominio, peraltro in concomitanza con l’amministrazione di altri immobili".

Il Codice civile, all’art. 1759 obbliga il mediatore a comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Si tratta delle circostanze che il mediatore conosce e di quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria. Il mediatore deve comunicare le circostanze di carattere economico attinenti all'affare (tra le quali importante è la solvibilità delle parti) nonché quelle relative alle condizioni personali delle parti stesse (come ad esempio l'eventuale incapacità di una di esse che renda il contratto annullabile) o del bene.

Il legislatore sottolinea espressamente il dovere di informativa del mediatore, e lo responsabilizza quale principale figura di collegamento tra le parti, unico che spesso può dare informazioni su vizi della cosa oggetto dell’affare.

Inoltre, il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

Infine, si ricorda che gli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari, sono tenuti, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, a richiedere la registrazione dei contratti. Sono altresì tenuti anche al pagamento dell’imposta di registro se questa non è versata dai contraenti. Infatti, essi sono ritenuti dalla legge responsabili in via solidale nei confronti dell’Erario per il predetto pagamento, fatta salva la successiva possibilità, nel caso di effettivo pagamento da parte dell’agente immobiliare, di rivalersi nei confronti delle medesime parti contraenti. (artt. 10 e 57 del T.U. n. 131 del 1986).

L’agente immobiliare professionista è:

• • regolarmente abilitato ai sensi della Legge n. 39/1989;
  • iscritto al registro delle imprese e al Repertorio economico amministrativo (REA) presso le CCIAA
  • in possesso di un’idonea polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile per negligenze od errori professionali.

L’agente immobiliare qualificato è:

• in possesso delle conoscenze generiche in materie e settori che riguardano i beni immobiliari come diritto, regolamenti edilizi, elementi di costruzione e manutenzione degli immobili, aspetti igienico-sanitari, ambientali, energetici e di sicurezza, edilizia e norme costruttive, diritto condominiale, disposizioni fiscali e legislative, assicurazione, procedure di finanziamento, contesto politico-economico nelle transazioni internazionali;
• in grado di eseguire la stima del più probabile valore di mercato;
• capace leggere e interpretare la documentazione catastale e urbanistica;
• costantemente aggiornato alle nuove leggi e norme nazionali e europee riguardanti gli immobili;
• al corrente dell’andamento del mercato e delle quotazioni immobiliari al livello locale e nazionale;
• al passo con i tempi utilizzando attuali strumenti e metodi per la gestione efficace e l’adeguata promozione dell’incarico di vendita.

Sì, esiste.

Ogni associazione di categoria ne dispone del suo che comunque sono molto simili con l’unico scopo di tracciare le linee guida relative l’attività, il comportamento e l’atteggiamento del Mediatore nei confronti del Cliente, del Collega e della Categoria stessa.

Sottoponiamo alla vostra attenzione il codice deontologico di alcune Associazioni.

http://www.fimaa.it/documenti/Codice%20deontologico%20Fimaa.pdf

http://www.fiaip.it/media/5603/codice-deontologico.pdf

https://www.air-italia.org/codice-deontologico/

L’Agente immobiliare, per esercitare la propria professione, deve essere iscritto al Registri Imprese presso la Camera di Commercio ove ha la residenza o la sede dell’attività. Il mediatore quindi deve avere il numero REA (Repertorio delle Notizie Economiche e Amministrative) che attesta il regolare esercizio dell’attività.

Tutti coloro che lavorano in agenzia, a qualsiasi titolo (preposto, collaboratore, dipendente) e svolgono le operazioni riservate al mediatore, devono avere i requisiti e quindi devono essere iscritti quali soggetti abilitati ad operare per conto dell'impresa.

Il mediatore titolare/legale rappresentante dell'agenzia che utilizza personale non in regola, è soggetto a sanzione disciplinare.

L’esercizio abusivo dell’attività di mediazione è punito con la sanzione amministrativa da euro 7.500,00 e euro 15.000,00 e comporta l’obbligo di restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.

È possibile controllare gratuitamente i dati di iscrizione dell'agente-imprenditore nel sito www.registroimprese.it, con la funzione "Cerca un'impresa".

L’esercizio abusivo dell’attività di mediazione è punito con la sanzione amministrativa da euro 7.500,00 e euro 15.000,00 e comporta l’obbligo di restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.

A coloro che siano già incorsi nella suddetta sanzione, anche se vi è stato pagamento con effetto liberatorio, si applicano le pene previste dall’articolo 348 del codice penale (le cui pene sono state inasprite dalla legge 3/2018 in vigore dal 15/02/2018), nonché l’articolo 2231 del codice civile.

Gli agenti immobiliari che esercitano l’attività di mediazione senza la polizza assicurativa obbligatoria sono puniti con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 3.000,00 ed euro 5.000,00

Nel caso in cui l'utente voglia segnalare il comportamento scorretto di un mediatore o l’esercizio abusivo dell’attività di mediazione, lo stesso può presentare per posta o agli sportelli un esposto alla Camera di Commercio territorialmente competente.

Per la provincia di Udine è Camera di Commercio di Udine, Ufficio Registro Imprese – Via Morpurgo, 4 – 33100 Udine. https://www.ud.camcom.it/P42A147C249S18/Agenti-d-Affari-in-Mediazione.htm

Bisognerà indicare sinteticamente i fatti inerenti la trattativa, i dati identificativi dei soggetti che hanno condotto la mediazione, nonché copia della documentazione utilizzata (a titolo esemplificativo: copia della proposta di acquisto/locazione, copia del conferimento dell'incarico di mediazione, copia di biglietti da visita, pubblicità su internet e/o quotidiani, etc...).

Altrimenti si può fare la segnalazione di illecito alle Autorità competenti come Guardia di Finanza o Carabinieri.